This week we interviewed some of the most prominent Institutional Investor rated analysts covering LatAm real estate stocks to understand their views on what the most relevant metrics for the sector are, its strengths and weaknesses, and what they see as the best communication strategies.
Most relevant metrics for the Real Estate Sector
All analysts agreed that the most relevant operating metrics for real estate companies are unsurprisingly occupancy, lease spreads, and average rents. Construction costs and dividend yields are also considered important by most of them.
As for financial metrics, all participants look at FFO, FFO per share, AFFO, AFFO per share, and their respective growths and margins over time. Loan-to-value ratios, EBITDA, NOI (net operating income), and NAV (net asset value) were also mentioned. NAV is particularly useful when valuing companies.
What do analysts want from the Earnings Report/Call?
For the report, analysts want to see details on leasing activity, renewal rates, and progress on the development or acquisition pipelines (as well as the potential impact to the P&L). Any other details that portray the market’s strength and trends are welcome.
Some believe that reports from real estate companies are difficult to compare, since different portfolio diversification strategies, as well as different reporting methodologies, make it difficult. This is especially true for adjusted funds for operations (AFFO), since the reconciliation from FFO is not standardized.
For earnings calls, more than one analyst mentioned that companies in this sector have a tendency of reading their earnings releases, which takes up a significant amount of the calls’ time. They would prefer to hear key highlights for the quarter, and then hear more background information that gives them the right context to understand the financials. Guidance is also highly appreciated.
What are the sector’s strengths and weaknesses?
Although it doesn’t come as a surprise, all participating analysts believe that recent nearshoring and e-commerce trends are the main strengths for the real estate sector at this time. This is particularly true for the industrial segment. Many analysts emphasized that supply chain shifts take time, and that there still aren’t enough assets to respond to potential demand for space. This gives real estate companies ample margin to grow in coming years.
Analysts also mentioned that they think companies have strong management teams that are well-prepared and accessible when contacted.
The main weaknesses are the stocks’ lack of liquidity and discounted valuations. Political risks (including safety issues in the country’s Northern region and energy regulations), as well as unsatisfactory infrastructure conditions to materialize potential growth, were also mentioned. Some believe the companies’ currently devaluated stock prices come from a distrust of FIBRAs’ governance structures.
Improving Communications Strategy
All analysts believe that, overall, Mexican real estate companies have good communication strategies and are readily available to answer any questions they may have. They feel like they can count on IR teams on a need-to-know basis. This is true for their contact with other members of the companies’ management teams as well.
They also stated that investor days are more valuable than companies may realize, and that they could be further used to stay in touch with the market. They consider this, coupled with regular quarterly contact, to be a best practice.
Lastly, one participant mentioned that it could be beneficial for real estate players to try to report their earnings results earlier, or at least, to make a coordinated effort to not report all at once (usually during the last days of earnings season). These tend to be overlapped with reports from larger companies from other sectors, which analysts end up prioritizing.
Miranda IR’s Take on the Results
So, what can an IR team do with this information?
- Include the most relevant metrics in the highlights section at the beginning of the earnings release.
- Provide more context and case studies during conference calls rather than reading the report out loud.
- Guidance is always important. Try to offer some expectations for operating or financial metrics at least once a year, even if they are in range format.
- Communicate with analysts regularly and schedule calls to free up time for investors to ask questions during the quarterly Q&A session.
- Consider holding an investor day on an annual basis in a hybrid format. Analysts are thankful for the flexibility and are more likely to attend.
- Keep a clear and consistent message throughout quarters. If there is a change in strategy, be very detailed in why this changed. Aim to be as available as possible.
As always, in Miranda IR we would be more than happy to help you adapt your IR materials and communication strategy to better accommodate to the market’s needs.
Contacts at Miranda Partners
Damian Fraser
Miranda Partners
damian.fraser@miranda-partners.com
Ana María Ybarra Corcuera
Miranda-IR
ana.ybarra@miranda-ir.com
Esta semana entrevistamos a algunos de los analistas institucionales más destacados, calificados por Institutional Investor, que cubren acciones del sector inmobiliario en LatAm. Esto para conocer su opinión sobre cuáles son las métricas más relevantes para el sector, sus fortalezas y debilidades, y también cuáles consideran que son las mejores estrategias de comunicación.
Métricas más relevantes para el sector inmobiliario
Todos los analistas coincidieron en que las métricas operativas más relevantes para las empresas del sector inmobiliario son, como era de esperarse, la ocupación, lease spreads y la renta promedio. Los costos de construcción y los dividend yields también son considerados importantes por la mayoría de ellos.
En cuanto a las métricas financieras, todos los participantes ven el FFO, el FFO por acción, el AFFO, el AFFO por acción y sus respectivos crecimientos y márgenes en el tiempo. También se mencionaron los ratios de LTV, el EBITDA, NOI (ingreso operativo neto) y NAV (valor neto de los activos). El NAV es especialmente útil a la hora de valuar empresas.
¿Qué esperan los analistas del reporte/llamada de resultados?
Para el reporte, los analistas esperan ver detalles sobre la actividad de arrendamiento, las tasas de renovación y los avances en los proyectos de desarrollo o adquisiciones (así como su impacto potencial en el P&L). Cualquier otro detalle que muestre la fortaleza y las tendencias del mercado es bienvenido.
Algunos creen que los reportes de las empresas del sector inmobiliario son difíciles de comparar entre sí, ya que las diferentes estrategias de diversificación de los portafolios, así como las diferentes metodologías de reporteo, lo dificultan. Esto es especialmente cierto para los fondos ajustados de las operaciones (AFFO), ya que la reconciliación del FFO no está estandarizada.
En cuanto a las conferencias de resultados, más de un analista mencionó que las empresas de este sector tienden a leer sus resultados, lo que ocupa una parte importante del tiempo de las llamadas. Preferirían escuchar los aspectos más destacados del trimestre y, posteriormente, más información de fondo que les proporcione el contexto adecuado para comprender los datos financieros. Las guías de resultados también se aprecian enormemente.
¿Cuáles son las fortalezas y debilidades del sector?
No sorprende que todos los analistas participantes consideren que las recientes tendencias de nearshoring y el e-commerce son las principales fortalezas del sector. Esto es especialmente cierto para el segmento industrial. Muchos analistas subrayaron que los cambios en las cadenas de suministro llevan su tiempo, y que aún no hay suficientes activos para satisfacer la demanda potencial por espacio. Esto le da un amplio margen de crecimiento a las empresas del sector en los próximos años.
Los analistas también mencionaron que, en su opinión, las empresas cuentan con sólidos equipos directivos, bien preparados y accesibles cuando se les contacta.
Las principales debilidades son la falta de liquidez de las acciones y el descuento en las valuaciones. También se mencionaron los riesgos políticos (incluyendo los problemas de seguridad en la región norte del país y la regulación del sector energético), así como condiciones de infraestructura insuficientes para materializar el crecimiento potencial. Algunos creen que el descuento actual de las acciones de las empresas se debe a la desconfianza en las estructuras de gobierno corporativo de las FIBRAs.
Mejorando las estrategias de comunicación
Todos los analistas creen que, en general, las empresas mexicanas del sector inmobiliario tienen buenas estrategias de comunicación y están disponibles para responder a cualquier pregunta que puedan tener. Sienten que pueden contar con los equipos de relación con inversionistas cuando lo necesitan. Esto también aplica a su contacto con otros miembros de los equipos directivos de las empresas.
También afirmaron que los Investor Days son más valiosos de lo que las empresas creen y que podrían aprovecharse más para mantenerse en contacto con el mercado. Consideran que esto, junto con un contacto trimestral regular, sería la mejor práctica.
Por último, un entrevistado mencionó que podría ser positivo para las empresas del sector intentar comunicar sus resultados antes o, al menos, hacer un esfuerzo coordinado para no comunicarlos todos a la vez (normalmente durante los últimos días de la temporada de resultados). Éstos tienden a traslaparse con los reportes de empresas más grandes de otros sectores, a los que los analistas acaban dando prioridad.
La opinión de Miranda IR sobre los resultados
Entonces, ¿qué puede hacer un equipo de IR con esta información?
- Incluir las métricas más relevantes en la sección de aspectos destacados al principio del reporte de resultados.
- Proporcionar más contexto y casos de estudio durante las llamadas de resultados en lugar de leer el comunicado en voz alta.
- Las guías de resultados siempre son importantes. Hay que intentar ofrecer expectativas para algunas métricas operativas o financieras al menos una vez al año, aunque sea en formato de rango.
- Intentar comunicarse con los analistas con regularidad y programar las llamadas trimestrales de tal forma que se deje tiempo suficiente a los inversionistas para hacer preguntas durante la sesión de preguntas y respuestas.
- Considerar la posibilidad de tener un Investor Day anualmente en formato híbrido. Los analistas agradecen la flexibilidad y es más probable que asistan.
- Mantener un mensaje claro y consistente a lo largo de los trimestres. Si hay un cambio en la estrategia, ser muy detallado en los motivos. Procurar estar lo más disponibles posible.
Como siempre, en Miranda IR estamos dispuestos a ayudarles a adaptar los materiales de relación con inversionistas y la estrategia de comunicación, adecuándolas a las necesidades del mercado.
Contactos en Miranda Partners
Damian Fraser
Miranda Partners
damian.fraser@miranda-partners.com
Ana María Ybarra Corcuera
Miranda-IR
ana.ybarra@miranda-ir.com
