¿Qué opinan los analistas del sector inmobiliario? 

Esta semana entrevistamos a algunos de los analistas institucionales más destacados, calificados por Institutional Investor, que cubren acciones del sector inmobiliario en LatAm. Esto para conocer su opinión sobre cuáles son las métricas más relevantes para el sector, sus fortalezas y debilidades, y también cuáles consideran que son las mejores estrategias de comunicación. 

Métricas más relevantes para el sector inmobiliario

Todos los analistas coincidieron en que las métricas operativas más relevantes para las empresas del sector inmobiliario son, como era de esperarse, la ocupación, lease spreads y la renta promedio. Los costos de construcción y los dividend yields también son considerados importantes por la mayoría de ellos.   

En cuanto a las métricas financieras, todos los participantes ven el FFO, el FFO por acción, el AFFO, el AFFO por acción y sus respectivos crecimientos y márgenes en el tiempo. También se mencionaron los ratios de LTV, el EBITDA, NOI (ingreso operativo neto) y NAV (valor neto de los activos). El NAV es especialmente útil a la hora de valuar empresas.  

¿Qué esperan los analistas del reporte/llamada de resultados?

Para el reporte, los analistas esperan ver detalles sobre la actividad de arrendamiento, las tasas de renovación y los avances en los proyectos de desarrollo o adquisiciones (así como su impacto potencial en el P&L). Cualquier otro detalle que muestre la fortaleza y las tendencias del mercado es bienvenido.   

Algunos creen que los reportes de las empresas del sector inmobiliario son difíciles de comparar entre sí, ya que las diferentes estrategias de diversificación de los portafolios, así como las diferentes metodologías de reporteo, lo dificultan. Esto es especialmente cierto para los fondos ajustados de las operaciones (AFFO), ya que la reconciliación del FFO no está estandarizada.  

En cuanto a las conferencias de resultados, más de un analista mencionó que las empresas de este sector tienden a leer sus resultados, lo que ocupa una parte importante del tiempo de las llamadas.  Preferirían escuchar los aspectos más destacados del trimestre y, posteriormente, más información de fondo que les proporcione el contexto adecuado para comprender los datos financieros. Las guías de resultados también se aprecian enormemente.

¿Cuáles son las fortalezas y debilidades del sector?

No sorprende que todos los analistas participantes consideren que las recientes tendencias de nearshoring y el e-commerce son las principales fortalezas del sector. Esto es especialmente cierto para el segmento industrial. Muchos analistas subrayaron que los cambios en las cadenas de suministro llevan su tiempo, y que aún no hay suficientes activos para satisfacer la demanda potencial por espacio. Esto le da un amplio margen de crecimiento a las empresas del sector en los próximos años.  

Los analistas también mencionaron que, en su opinión, las empresas cuentan con sólidos equipos directivos, bien preparados y accesibles cuando se les contacta.  

Las principales debilidades son la falta de liquidez de las acciones y el descuento en las valuaciones. También se mencionaron los riesgos políticos (incluyendo los problemas de seguridad en la región norte del país y la regulación del sector energético), así como condiciones de infraestructura insuficientes para materializar el crecimiento potencial. Algunos creen que el descuento actual de las acciones de las empresas se debe a la desconfianza en las estructuras de gobierno corporativo de las FIBRAs.   

Mejorando las estrategias de comunicación

Todos los analistas creen que, en general, las empresas mexicanas del sector inmobiliario tienen buenas estrategias de comunicación y están disponibles para responder a cualquier pregunta que puedan tener. Sienten que pueden contar con los equipos de relación con inversionistas cuando lo necesitan. Esto también aplica a su contacto con otros miembros de los equipos directivos de las empresas.  

También afirmaron que los Investor Days son más valiosos de lo que las empresas creen y que podrían aprovecharse más para mantenerse en contacto con el mercado. Consideran que esto, junto con un contacto trimestral regular, sería la mejor práctica. 

Por último, un entrevistado mencionó que podría ser positivo para las empresas del sector intentar comunicar sus resultados antes o, al menos, hacer un esfuerzo coordinado para no comunicarlos todos a la vez (normalmente durante los últimos días de la temporada de resultados). Éstos tienden a traslaparse con los reportes de empresas más grandes de otros sectores, a los que los analistas acaban dando prioridad. 

La opinión de Miranda IR sobre los resultados

Entonces, ¿qué puede hacer un equipo de IR con esta información?  

1. Incluir las métricas más relevantes en la sección de aspectos destacados al principio del reporte de resultados.  
2. Proporcionar más contexto y casos de estudio durante las llamadas de resultados en lugar de leer el comunicado en voz alta. 
3. Las guías de resultados siempre son importantes. Hay que intentar ofrecer expectativas para algunas métricas operativas o financieras al menos una vez al año, aunque sea en formato de rango. 
4. Intentar comunicarse con los analistas con regularidad y programar las llamadas trimestrales de tal forma que se deje tiempo suficiente a los inversionistas para hacer preguntas durante la sesión de preguntas y respuestas.  
5. Considerar la posibilidad de tener un Investor Day anualmente en formato híbrido. Los analistas agradecen la flexibilidad y es más probable que asistan. 
6. Mantener un mensaje claro y consistente a lo largo de los trimestres.  Si hay un cambio en la estrategia, ser muy detallado en los motivos. Procurar estar lo más disponibles posible.  

Como siempre, en Miranda IR estamos dispuestos a ayudarles a adaptar los materiales de relación con inversionistas y la estrategia de comunicación, adecuándolas a las necesidades del mercado.