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¿Cómo son las guías de resultados en las FIBRAs mexicanas? ¿Y cómo deberían ser?

Esta semana, regresamos a nuestro análisis de tendencias de guías de resultados, enfocándonos en FIBRAs mexicanas. Como lo hemos mencionado en publicaciones anteriores de esta serie, las métricas más comunes de guías de resultados varían de sector en sector y, por ende, también cambian las mejores prácticas al respecto. La idea es que las compañías deberían publicar las métricas más relevantes para los modelos de proyección de los analistas, así como para los inversionistas.

Es importante recalcar que, como lo hacemos normalmente, únicamente la consideramos guía de resultados formal cuando se comunica adecuadamente y es numérica (incluso si es un rango), y no cuando solamente son comentarios ambiguos de los directivos con respecto a la dirección que está tomando la compañía. En cuanto a la clasificación de sector de las compañías, seguimos las definiciones de la BMV (Bolsa Mexicana de Valores).

FIBRAs – Estrategia actual de guía de resultados oficial

Fuente: Materiales de las compañías
*Notas:
  • Fibra Danhos proporciona guía de dirección (no numérica) para: tasa de ocupación, ingreso fijo y variable, consumo de agua y energía, e iniciativas de inclusión de género, en su reporte anual.
  • Fibra Danhos y Upsite incluyen estimados potenciales para GLA por desarrollarse en su reporte trimestral, pero no como guía formal.

 

Fuente: Materiales de las compañías

 

Fuente: Materiales de las compañías
*Notas:
  • Fibra Inn suspendió su guía de resultados en 2017. Previamente, publicaban estimados puntuales anuales en el primer trimestre del año, a través de eventos relevantes, así como en sus presentaciones de resultados: ingresos, ADR, tasa de ocupación, utilidad operativa.  
 
Fuente: Materiales de las compañías
*Notas:
  • Fibra Storage incluye estimados potenciales para GLA por desarrollarse, pero no como guía formal.
  • FHIPO suspendió su guía trimestral en 4T19. Previamente, la publicaban en sus presentaciones de resultados, a través de comentarios en su portafolio, estrategia de apalancamiento y utilidad neta.
 
Debido a que las FIBRAs mexicanas están involucradas en varias clases de activos de bienes raíces, nuestro análisis está hecho por segmento (Diversificada, Industrial, Hotel, y Otros):
  • Como podemos observar en las tablas presentadas, actualmente solo cuatro de las 17 FIBRAs proporcionan guía de resultados formal. Dos de éstas son FIBRAs diversificadas, mientras que las otras dos son industriales, lo cual significa que el 25% y 66% de estos segmentos, respectivamente, proporcionan guía de resultados formal.
  • Para aquellas compañías que sí proporcionan guía de resultados, la cantidad de métricas publicadas varía, encontrándose en un rango de dos a siete métricas por FIBRA. En promedio, proporcionan guía en cuatro métricas.
  • Las cuatro compañías que proporcionan guía de resultados, la incluyen en sus reportes y conferencias de resultados. Una de ellas también la incluye en presentaciones de resultados.
  • Las estrategias de guía de resultados para estas cuatro FIBRAs están basadas, en su mayoría, en rangos. Únicamente una de ellas proporciona puntos estimados también.
  • Tres de las cuatro FIBRAs actualiza su guía de resultados de forma trimestral. Una la publica anualmente en el cuarto trimestre.

Entonces, ¿qué hacen las FIBRAs más grandes (por capitalización) en el mundo?

Retail

  • Simon Property Group proporciona rangos estimados de forma trimestral para tres métricas: utilidad por acción diluida, FFO por acción diluida, y NOI del portafolio. Éstas se presentan en sus reportes y conferencias de resultados, así como a través de eventos relevantes.
  • Realty Income proporciona guía de resultados en forma trimestral a través de eventos relevantes, reportes y conferencias de resultados, así como en su reporte anual. Las siguientes 12 métricas se incluyen, usando rangos y estimados puntuales: utilidad neta por acción, depreciación de bienes raíces y deficiencias por acción, ganancia por venta de propiedades por acción, costos relacionados con fusiones, FFO normalizado por acción, AFFO por acción, crecimiento en rentas misma tienda, ocupación, gastos administrativos y generales en efectivo, gastos de propiedad, gastos por impuestos a la utilidad, y volumen de adquisición.

 

Oficinas

  • Boston Properties proporciona guía de resultados en utilidad por acción y FFO por acción, usando rangos, de forma trimestral. Esto lo hacen a través de eventos relevantes, así como a través de reportes y conferencias de resultados.
  • Alexandria Real Estate proporciona guía de resultados de forma trimestral a través de eventos relevantes, reportes y conferencias de resultados, y en el reporte anual. Las siguientes 15 métricas se incluyen, usando rangos y estimados puntuales: gasto de construcción proyectado, renovación de renta, y tasas de renta, utilidad por acción, FFO por acción, FFO ajustado por acción, ocupación, NOI misma propiedad, ingresos por renta straight-line, gastos administrativos y generales, capitalización de interés, gastos financieros, deuda neta y acciones preferentes a EBITDA ajustado, razón de cobertura cargo-fijo, y fuentes y usos de capital.

 

Alojamiento

  • Host Hotels y Park Hotels & Resorts suspendieron su guía de resultados en 2020 ante la pandemia COVID-19 y aún están en espera de continuar sus estrategias de guía de resultados.
  • Previo a la pandemia, Host Hotels proporcionaba guía de resultados basada en rangos para: utilidad neta, EBITDA ajustado, utilidad diluida por acción ordinaria, FFO por acción diluida, y FFO ajustado por acción diluida. Esto lo hacían de forma trimestral a través de sus reportes y conferencias de resultados, así como a través de eventos relevantes.  
  • Antes de la pandemia, Park Hotels & Resorts solía proporcionar orientaciones basadas en rangos sobre el crecimiento del RevPAR comparable, el RevPAR comparable, los ingresos netos, los ingresos netos atribuibles a los accionistas, las ganancias diluidas por acción, el EBITDA ajustado, el cambio del margen del EBITDA ajustado de hoteles comparables y el FFO ajustado diluido por acción. Esto se hizo trimestralmente a través de sus reportes y llamadas de resultados, así como de eventos relevantes.

 

Industriales

  • Prologis proporciona guía de resultados trimestral para las siguientes 15 métricas: utilidad neta, FFO central, FFO central excluyendo promote neto, ocupación promedio, NOI efectivo misma tienda, ingresos de capital estratégico, ingresos por promote neto, gastos administrativos y generales, estabilizaciones de desarrollo, inicios de desarrollo, adquisiciones de construcción, contribuciones de construcción, disposiciones de construcción y terreno, fuentes netas, y ganancias de desarrollos realizados. Esto lo hacen usando rangos en sus reportes conferencias de resultados.
  • Duke Realty proporciona guía de resultados para las siguientes 13 métricas: utilidad neta FFO y FFO base por acción atribuible a accionistas ordinarios – diluido; crecimiento en AFFO, porcentaje de renta promedio, NOI misma propiedad, adquisiciones y disposiciones de construcción, inicios de desarrollo, ingreso por operaciones de servicios, gastos administrativos y generales, apalancamiento efectivo, cobertura de cargo fijo, y deuda neta a EBITDA base. Esto lo hacen usando rangos en sus reportes y conferencias de resultados.


¿Qué deberíamos aprender de esto?
En general, las grandes FIBRAs globales publican una guía de resultados mucho más detallada que las FIBRAs locales, incluyendo una mayor cantidad de métricas (10 métricas en promedio, considerando las 6 FIBRAs que proporcionan guía de resultados actualmente). Las métricas más populares incluidas en la guía de resultados son: ingresos y/o utilidad por acción, resultados y razones de FFO y AFFOS, ocupación, NOI y gastos administrativos y generales u otros gastos. La mayoría de los peers que publican más de 10 métricas, entran un poco más en información operativa, tal como estabilización de construcción/desarrollo, adquisiciones, disposiciones, y desarrollo, así como crecimiento en renta.

Consideramos muy interesante que solo alrededor de un tercio de las FIBRAs tiene estrategias de guía de resultados formal actualmente. A pesar de que la pandemia pudo haber establecido un contexto difícil para proporcionar guía de resultados, consideramos que las compañías que no lo han hecho aún, deberían volver a publicar una estrategia de guía de resultados (o publicar la primera guía si no lo han hecho anteriormente). No tiene que incluir tantas métricas como las de los participantes globales. Incluso proporcionando guía para 2 o 3 métricas clave puede hacer la diferencia. Consideramos que una guía de resultados dentro de este sector es particularmente útil, ya que hemos observado que en ocasiones los analistas tienen expectativas demasiado heterogéneas, y muchas FIBRAs tienen cobertura de equity research muy escasa (lo cual significa que una guía de resultados formal sería de gran utilidad). Naturalmente, una estrategia de guía de resultados también ayudaría a los equipos de relación con inversionistas a estar más preparados para responder preguntas sin estar expuestos a riesgos regulatorios.

Si necesitan ayuda para definir su estrategia de guía de resultados, por favor háganoslo saber. En Miranda IR, estaremos encantados de ayudar.

Contactos en Miranda Partners

Damian Fraser
Miranda Partners
damian.fraser@miranda-partners.com

Ana María Ybarra Corcuera
Miranda-IR
ana.ybarra@miranda-ir.com

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