This week, we come back to our guidance trends analyses focusing on the Mexican REITs (or FIBRAs). As we have said in previous publications of this guidance series, common guidance metrics vary from sector to sector, and hence, so do best practices on this matter. The idea is that companies should share the metrics that are most relevant for investors and analysts’ model projections.
It is important to note that as usual we only consider guidance to be formal guidance if it is properly disclosed, numeric (even if it is a range), and not only broad management comments on a very high-level view of the direction the business is taking. As for the sector classification of companies, we are following the definitions from the BMV (Bolsa Mexicana de Valores).
FIBRAs – Current formal guidance strategy
Source: Company materials
*Notes:
Fibra Danhos provides directional guidance (non-numeric) for: occupancy rate, fixed and variable income, leverage, water and energy consumption, and gender inclusion efforts, in its annual report.
Fibra Danhos and Upsite discuss potential estimates for GLA to be developed in their quarterly earnings reports, but not as formal guidance.
Source: Company materials
Source: Company materials
*Notes:
Fibra Inn suspended its guidance in 2017. Before this, it shared annual point estimates on the first quarter of the year, through press releases and in its results presentations: income, ADR, occupancy rate, net operating income.
Source: Company materials
*Notes:
Fibra Storage discusses potential estimates for GLA to be developed, but not a formal guidance.
FHIPO suspended its quarterly guidance in 4Q19. Before this, they used to share it in their earnings presentations, through broad comments on its portfolio, leverage strategy, and net income.
Because Mexican FIBRAs are involved in various real estate asset classes, our analysis is done by segment (Diversified, Industrial, Hotel, and Others):
- As can be seen on the tables above, currently only four out of the 17 FIBRAs provide formal guidance. Two of these are diversified FIBRAs, while the other two are industrial, meaning that 25 and 66 percent of these segments, respectively, provide formal guidance.
- For those companies that do provide guidance, the number of metrics shared varies, ranging from two to seven metrics per FIBRA. On average, they guide on four metrics.
- All four companies that do provide guidance include it in their earnings reports and calls. One of them also includes it in earnings presentations.
- Guidance strategies for these four FIBRAs are mostly based on ranges. Only one of them provides point estimates as well.
- Three out of the four FIBRAs update their guidance quarterly. One discloses it annually on the fourth quarter.
So, what do the largest real estate investment trusts (by market cap) in the world do?
Retail
- Simon Property Group provides quarterly, range estimates on three metrics: net income per diluted share, FFO per diluted share, and portfolio NOI. These are presented in their earnings reports and calls, as well as through press releases.
- Realty Income provides guidance on a quarterly basis through press releases, earnings reports and calls, as well as in their annual report. The following 12 metrics are considered, using ranges and point estimates: net Income per share, real estate depreciation and impairments per share, gain on sales of properties per share, merger-related costs, normalized FFO per share, AFFO per share, same-store rent growth, occupancy, cash G&A expenses, property expenses, income tax expenses, and acquisition volume.
Office
- Boston Properties provides guidance on earnings per share and FFO per share, using ranges, on a quarterly basis. This is done through press releases, and through earnings reports and calls.
- Alexandria Real Estate provides guidance every quarter through press releases, earnings reports and calls, and the annual report. The following 15 metrics are considered, using ranges and point estimates: projected construction spending, lease renewal and re-leasing rental rates, earnings per share, FFO per share, adjusted FFO per share, occupancy, same property NOI, straight-line rent revenue, G&A expenses, capitalization of interest, interest expense, net debt and preferred stock to adjusted EBITDA, fixed-charge coverage ratio, and sources and uses of capital.
Lodging
- Host Hotels and Park Hotels & Resorts suspended their guidance in 2020 in the face of the COVID-19 pandemic and have yet to resume their guidance strategies.
- Before the pandemic, Host Hotels used to provide range-based guidance on net income, adjusted EBITDA, diluted earnings per common share, FFO per diluted share, and adjusted FFO per diluted share. This was done quarterly through earnings reports and calls, as well as press releases.
- Before the pandemic, Park Hotels & Resorts used to provide range-based guidance on comparable RevPAR growth, comparable RevPAR, net income, net income attributable to stockholders, diluted earnings per share, adjusted EBITDA, comparable hotel adjusted EBITDA margin change, and diluted adjusted FFO per share. This was quarterly through earnings reports and calls, as well as press releases.
Industrial
- Prologis provides quarterly guidance on the following 15 metrics: net earnings, core FFO, core FFO excluding net promotes, average occupancy, cash same store NOI, strategic capital revenue, net promote income, G&A expenses, development stabilizations, development starts, building acquisitions, building contributions, building and land dispositions, net sources, and realized development gains. This is done using ranges in their earnings reports and calls.
- Duke Realty provides quarterly guidance on the following 13 metrics: net income, FFO and core FFO per share attributable to common shareholders – diluted; growth in AFFO, average percentage leased, same property NOI, building acquisitions and dispositions, development starts, service operations income, G&A, effective leverage, fixed charge coverage, and net debt to core EBITDA. This is done using ranges in their earnings reports and calls.
What should we learn from this?
Large global REITs overall share a much more detailed guidance than local FIBRAs, including a significantly greater number of metrics (10 metrics on average, considering the 6 REITs who are currently providing guidance). The most popular metrics included in the guidance strategies are earnings and/or net income per share, FFO and AFFO results and ratios, occupancy, NOI, and G&A or other expenses. Those peers who share more than 10 metrics mostly dig into more operating information, such as building/development stabilization, acquisitions, dispositions, and development, as well as rent growth.
We think it is quite interesting that only around one third of FIBRAs have formal guidance strategies in place. While the pandemic might have been tricky for guiding results, we still believe that companies that have not done so yet, should relaunch a guidance strategy (or launch one if they haven’t had it in the past). It doesn’t have to include so many metrics as the ones from global players. Even guiding on 2 or 3 key metrics will go a long way. We actually think guidance in this sector is particularly useful as we have seen that analysts sometimes have very heterogeneous expectations, and many FIBRAs have very scarce equity research coverage (meaning formal guidance would really help investors). Naturally, a guidance strategy would also help investor relations teams be better prepared to answer questions without being exposed to regulatory risks.
If you need any help defining your guidance strategy, please let us know. We, at Miranda IR, will be more than happy to help.
Contacts at Miranda Partners
Damian Fraser
Miranda Partners
damian.fraser@miranda-partners.com
Ana María Ybarra Corcuera
Miranda-IR
ana.ybarra@miranda-ir.com
Esta semana, regresamos a nuestro análisis de tendencias de guías de resultados, enfocándonos en FIBRAs mexicanas. Como lo hemos mencionado en publicaciones anteriores de esta serie, las métricas más comunes de guías de resultados varían de sector en sector y, por ende, también cambian las mejores prácticas al respecto. La idea es que las compañías deberían publicar las métricas más relevantes para los modelos de proyección de los analistas, así como para los inversionistas.
Es importante recalcar que, como lo hacemos normalmente, únicamente la consideramos guía de resultados formal cuando se comunica adecuadamente y es numérica (incluso si es un rango), y no cuando solamente son comentarios ambiguos de los directivos con respecto a la dirección que está tomando la compañía. En cuanto a la clasificación de sector de las compañías, seguimos las definiciones de la BMV (Bolsa Mexicana de Valores).
FIBRAs – Estrategia actual de guía de resultados oficial
Fuente: Materiales de las compañías
*Notas:
Fibra Danhos proporciona guía de dirección (no numérica) para: tasa de ocupación, ingreso fijo y variable, consumo de agua y energía, e iniciativas de inclusión de género, en su reporte anual.
Fibra Danhos y Upsite incluyen estimados potenciales para GLA por desarrollarse en su reporte trimestral, pero no como guía formal.
Fuente: Materiales de las compañías
Fuente: Materiales de las compañías
*Notas:
Fibra Inn suspendió su guía de resultados en 2017. Previamente, publicaban estimados puntuales anuales en el primer trimestre del año, a través de eventos relevantes, así como en sus presentaciones de resultados: ingresos, ADR, tasa de ocupación, utilidad operativa.
Fuente: Materiales de las compañías
*Notas:
Fibra Storage incluye estimados potenciales para GLA por desarrollarse, pero no como guía formal.
FHIPO suspendió su guía trimestral en 4T19. Previamente, la publicaban en sus presentaciones de resultados, a través de comentarios en su portafolio, estrategia de apalancamiento y utilidad neta.
- Como podemos observar en las tablas presentadas, actualmente solo cuatro de las 17 FIBRAs proporcionan guía de resultados formal. Dos de éstas son FIBRAs diversificadas, mientras que las otras dos son industriales, lo cual significa que el 25% y 66% de estos segmentos, respectivamente, proporcionan guía de resultados formal.
- Para aquellas compañías que sí proporcionan guía de resultados, la cantidad de métricas publicadas varía, encontrándose en un rango de dos a siete métricas por FIBRA. En promedio, proporcionan guía en cuatro métricas.
- Las cuatro compañías que proporcionan guía de resultados, la incluyen en sus reportes y conferencias de resultados. Una de ellas también la incluye en presentaciones de resultados.
- Las estrategias de guía de resultados para estas cuatro FIBRAs están basadas, en su mayoría, en rangos. Únicamente una de ellas proporciona puntos estimados también.
- Tres de las cuatro FIBRAs actualiza su guía de resultados de forma trimestral. Una la publica anualmente en el cuarto trimestre.
Entonces, ¿qué hacen las FIBRAs más grandes (por capitalización) en el mundo?
Retail
- Simon Property Group proporciona rangos estimados de forma trimestral para tres métricas: utilidad por acción diluida, FFO por acción diluida, y NOI del portafolio. Éstas se presentan en sus reportes y conferencias de resultados, así como a través de eventos relevantes.
- Realty Income proporciona guía de resultados en forma trimestral a través de eventos relevantes, reportes y conferencias de resultados, así como en su reporte anual. Las siguientes 12 métricas se incluyen, usando rangos y estimados puntuales: utilidad neta por acción, depreciación de bienes raíces y deficiencias por acción, ganancia por venta de propiedades por acción, costos relacionados con fusiones, FFO normalizado por acción, AFFO por acción, crecimiento en rentas misma tienda, ocupación, gastos administrativos y generales en efectivo, gastos de propiedad, gastos por impuestos a la utilidad, y volumen de adquisición.
Oficinas
- Boston Properties proporciona guía de resultados en utilidad por acción y FFO por acción, usando rangos, de forma trimestral. Esto lo hacen a través de eventos relevantes, así como a través de reportes y conferencias de resultados.
- Alexandria Real Estate proporciona guía de resultados de forma trimestral a través de eventos relevantes, reportes y conferencias de resultados, y en el reporte anual. Las siguientes 15 métricas se incluyen, usando rangos y estimados puntuales: gasto de construcción proyectado, renovación de renta, y tasas de renta, utilidad por acción, FFO por acción, FFO ajustado por acción, ocupación, NOI misma propiedad, ingresos por renta straight-line, gastos administrativos y generales, capitalización de interés, gastos financieros, deuda neta y acciones preferentes a EBITDA ajustado, razón de cobertura cargo-fijo, y fuentes y usos de capital.
Alojamiento
- Host Hotels y Park Hotels & Resorts suspendieron su guía de resultados en 2020 ante la pandemia COVID-19 y aún están en espera de continuar sus estrategias de guía de resultados.
- Previo a la pandemia, Host Hotels proporcionaba guía de resultados basada en rangos para: utilidad neta, EBITDA ajustado, utilidad diluida por acción ordinaria, FFO por acción diluida, y FFO ajustado por acción diluida. Esto lo hacían de forma trimestral a través de sus reportes y conferencias de resultados, así como a través de eventos relevantes.
- Antes de la pandemia, Park Hotels & Resorts solía proporcionar orientaciones basadas en rangos sobre el crecimiento del RevPAR comparable, el RevPAR comparable, los ingresos netos, los ingresos netos atribuibles a los accionistas, las ganancias diluidas por acción, el EBITDA ajustado, el cambio del margen del EBITDA ajustado de hoteles comparables y el FFO ajustado diluido por acción. Esto se hizo trimestralmente a través de sus reportes y llamadas de resultados, así como de eventos relevantes.
Industriales
- Prologis proporciona guía de resultados trimestral para las siguientes 15 métricas: utilidad neta, FFO central, FFO central excluyendo promote neto, ocupación promedio, NOI efectivo misma tienda, ingresos de capital estratégico, ingresos por promote neto, gastos administrativos y generales, estabilizaciones de desarrollo, inicios de desarrollo, adquisiciones de construcción, contribuciones de construcción, disposiciones de construcción y terreno, fuentes netas, y ganancias de desarrollos realizados. Esto lo hacen usando rangos en sus reportes conferencias de resultados.
- Duke Realty proporciona guía de resultados para las siguientes 13 métricas: utilidad neta FFO y FFO base por acción atribuible a accionistas ordinarios – diluido; crecimiento en AFFO, porcentaje de renta promedio, NOI misma propiedad, adquisiciones y disposiciones de construcción, inicios de desarrollo, ingreso por operaciones de servicios, gastos administrativos y generales, apalancamiento efectivo, cobertura de cargo fijo, y deuda neta a EBITDA base. Esto lo hacen usando rangos en sus reportes y conferencias de resultados.
¿Qué deberíamos aprender de esto?
En general, las grandes FIBRAs globales publican una guía de resultados mucho más detallada que las FIBRAs locales, incluyendo una mayor cantidad de métricas (10 métricas en promedio, considerando las 6 FIBRAs que proporcionan guía de resultados actualmente). Las métricas más populares incluidas en la guía de resultados son: ingresos y/o utilidad por acción, resultados y razones de FFO y AFFOS, ocupación, NOI y gastos administrativos y generales u otros gastos. La mayoría de los peers que publican más de 10 métricas, entran un poco más en información operativa, tal como estabilización de construcción/desarrollo, adquisiciones, disposiciones, y desarrollo, así como crecimiento en renta.
Consideramos muy interesante que solo alrededor de un tercio de las FIBRAs tiene estrategias de guía de resultados formal actualmente. A pesar de que la pandemia pudo haber establecido un contexto difícil para proporcionar guía de resultados, consideramos que las compañías que no lo han hecho aún, deberían volver a publicar una estrategia de guía de resultados (o publicar la primera guía si no lo han hecho anteriormente). No tiene que incluir tantas métricas como las de los participantes globales. Incluso proporcionando guía para 2 o 3 métricas clave puede hacer la diferencia. Consideramos que una guía de resultados dentro de este sector es particularmente útil, ya que hemos observado que en ocasiones los analistas tienen expectativas demasiado heterogéneas, y muchas FIBRAs tienen cobertura de equity research muy escasa (lo cual significa que una guía de resultados formal sería de gran utilidad). Naturalmente, una estrategia de guía de resultados también ayudaría a los equipos de relación con inversionistas a estar más preparados para responder preguntas sin estar expuestos a riesgos regulatorios.
Si necesitan ayuda para definir su estrategia de guía de resultados, por favor háganoslo saber. En Miranda IR, estaremos encantados de ayudar.
Contactos en Miranda Partners
Damian Fraser
Miranda Partners
damian.fraser@miranda-partners.com
Ana María Ybarra Corcuera
Miranda-IR
ana.ybarra@miranda-ir.com
